BUY & SELL

Should I RENT? or

Should I BUY?

싱가포르에 집을 살까, 말까?

 

부동산은 대부분의 사람들에게 있어서 가장 중요한 재산 중 하나이므로, 그 중 특히 집을 살지 말지에 관한 결정을 내릴 때에는 여러 요인을 고려하게 되겠지만 여기에서는 경제적인 조건 만을 기준으로 실례를 들어 알아보겠습니다.

싱가포르는 집값이 상당히 높은 나라 가운데 하나라는 것은 널리 알려진 사실입니다. 그러나, 싱가포르에 부동산 버블은 없다고 전문가들은 평가하고 있습니다. 이 중 하나의 큰 축은 싱가포르 정부에서 싱가포르의 인구 또한 정책적으로 통제하고 있기 때문입니다. 최근 싱가포르 정부는 현재 약 560만명(5.6 million)의 인구를 2030년까지 630만명(6.3 million)까지 끌어 올리겠다고 공식적으로 발표했습니다. 최소한 일본과 같은 인구 절벽에 의한 부동산 붕괴 위험은 아주 적으며, 부동산에 대한 계속적인 수요가 창출 되리라는 것을 알 수 있습니다.

또 하나는 싱가포르 정부가 집값 안정화를 위하여 여러가지 정책을 사용하며 부동산 과열방지 정책(Cooling Measure)을 적절한 시기에 선제적으로 내놓아서 안정적인 지속 성장을 할 수 있게 하였다는 것입니다. 2008년 미국발 서브프라임 사태로 촉발된 글로발 경제 위기가 지난 후에 부동산이 꿈틀거리자, 2010년, 2013년, 그리고2018년에 부동산 과열방지 정책을 발표하여 적절한 상승률로 안정화 시킨다는 점에서 장기적인 안목에서 하나의 안정적 투자 수단으로 싱가포르에서 집을 사는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

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상담 실제 사례

(예1) 싱가포르 영주권자로 현재 월세 $10,000에 살고 있는데, $3,000,000짜리 집을 사고 싶은데 장기적으로 볼 때 어느 정도의 이익을 예상할 수 있을까요?

주택담보대출(Mortgage)을 집값의 50%인 $1,500,000을 연 2.5% 이자율로 20년간 빌린다면, 처음에 집값의 50%와 각종 세금, 기타 비용을 포함하여 현금(CPF도 일부 사용가능)은 $1,760,000(집값의59%)이 있으면 됩니다. 그 후에는 월상환금($8,000)을 포함하여 부동산보유세, 관리비 등으로 매달 월평균 $9,000 정도를 지출하게 됩니다.

10년 후, 그동안 평균 연 3%의 집값 상승률이 유지된다고 하면, 그 집값은 약 $4,000,000이 됩니다. 만일 이 집을 판다면, 초기 투자금($1,760,000), 은행 미상환금($840,000)을 빼고 난 후에도 $1,400,000이 이익으로 남게 됩니다. 집을 파는데 경비가 $80,000 정도 예상되지만, 이는 매달 $1,000씩(기존 월세$10,000 – 월 평균지출 $9,000) 10년 동안 쌓인 금액($120,000)으로 충분히 상쇄됩니다.

    

결론적으로 초기에 $1,760,000를 투자해서 10년 후에 연 3% / 5% / 8%로 집값이 상승한다면 각각 $1,400,000 / $2,250,000 / $3,700,000 정도의 순수익을 예상할 수 있습니다.

(예2) 저는 싱가포르 영주권자로 현재 월세 $4,000에 살고 있는데, $1,200,000짜리 집을 사려고 합니다. 저는 45세이고 월$10,000의 월급을 받고, 자동차 할부금 등으로 은행에 월$1,200을 내고 있는데, 가능한 많은 융자를 받고 싶습니다. 초기에 필요한 현금, 최대 대출 가능금액과 집을 사는 것이 나을지 계속 월세를 내며 사는 것이 나을지 알고 싶습니다.

 

연 2.5%의 이자율, 20년 상환 조건으로, 연령과 수입을 고려하여 TDSR과 LTV의 규제에 따르면, 집값의 75%를 빌릴 수 있는 경계선상에 있습니다. $900,000을 은행에서 대출 받는다고 하면, 현금이 약 $580,000이 필요합니다. 그 후에, 월상환금($4,800)을 포함하여 부동산보유세, 관리비 등으로 한달에 총 $5,400 정도를 지불해야 합니다. 현재 월세보다 매달 $1,400을 더 지출하게 되는 셈입니다.

10년 후에, 그 동안 연 3%의 집값상승률이 유지된다고 하면, 그 집값은 약 $1,600,000이 됩니다. 초기투자금($580,000), 은행미상환금($500,000) 및 10년간 매 달 추가 지출금($170,000), 판매경비($40,000) 등을 뺀다 하더라도 $310,000이 순이익으로 남을 수 있게 됩니다.  결론적으로 $580,000을 투자하여 집값이 연 3% / 5% / 8% 상승시 10년 후 수익은 각각 $310,000 / $660,000 / $1,300,000이 될 것입니다.

(예3) EP 비자 소지한 한국인인데요, 현재 $7,000의 월세를 내고 있습니다. 현재 수중에 $1,000,000이 있는데, $1,800,000짜리 집을 샀다가 5년 후에 팔면 어떨까 싶습니다. 

 

위집을 사시려면 최소한 집값의 약68%인 $1,220,000을 은행으로부터 대출을 받아야 합니다. 그러면 월상환금(연이자2.5%, 30년상환기준), 관리비, 주택보유세 등으로 총 월 $5,400 정도를 내야 합니다.

집값이 연 3%씩 오른다고 할 때, 5년 후에 집값이 $2,100,000정도 되어 여러 가지 경비를 제외하고도 약 $65,000의 순수익을 낼 수도 있습니다. 이는 외국인으로 20%의 추가등록세를 냈으며, 5년간의 투자이기 때문에 수익이 그다지 크지 않습니다. 외국인이라도 10년간 장기투자를 하신다면 $650,000 정도의 수익이 예상 됩니다

 

(예4) 저는 한국에서 조그만 사업을 하고 있는데, 제 딸이 싱가포르에서 오래 살아 현재 영주권자로 월$3,000정도의 직장을 다니고 있습니다. 딸을 위해 집을 사주고 싶은데, 주택담보대출과 기타 필요자금을 알고 싶습니다.

자녀분의 수입으로는 은행에서 $450,000 이상의 대출을 받기 힘듭니다. 자녀와 부모가 공동명의로 사는 등 여러 가지 방법이 있고, 매수인 추가등록세를 적게 내면서 주택담보대출을 받는 방법 등을 알아 볼 수 있습니다만, 개개인마다 구체적인 상황이 다르고, 또 조건이 조금만 바뀌어도 위 계산들이 크게 바뀔 수 있으므로 전문가에게 자세한 상담을 받으시길 권합니다.

(예5) 저는 EP 소유자로 싱가포르에 4년 정도 근무하고 한국으로 돌아갈 예정인데, 싱가포르에 콘도를 살 수 있나요?

 

네. 콘도를 사실 수 있으시며, 주택담보대출도 받으실 수 있습니다. 그러나, 본인의 목적, 자금 흐름, 향후 계획 등을 확실하게 하신 후에 구매를 하시는 것이 바람직합니다. 회사에서 월세 명목으로 영수증 없이 월 $10,000 정도를 지원해 준다면, 4년간 약 $480,000 정도를 대출금 상환하는 데에 사용할 수 있으니, 상당히 매력적인 방법으로 충분히 고려해 볼 수 있습니다. 그러나, 4년의 짧은 기간에는 급격한 집값 상승을 기대하기는 어려우므로, 4년간 그 집에서 거주하시다가 귀국후에는 에이전트를 통해 월세 등의 관리를 맡기는 것도 하나의 방법입니다.

 

(예6) 최근 영주권을 획득한 자녀를 위해 투자 목적으로 신규 콘도를 분양 받고 싶습니다만, 먼저 투자금 및 향후 수익에 대해 간략히 알아보고 싶습니다.

 

자녀분의 나이, 월급에 따라 은행 대출 기한 및 금액 등이 달라지며, 어떤 지역에 어느 가격의 콘도를 사느냐에 따라 많은 차이가 있지만, 계산의 편의를 위해 $1,000,000의 콘도를 집값의 60%(연 2.5%, 30년 상환의 조건)을 대출 받는다고 생각해 보겠습니다.

신규 분양은 공사 진행에 따라 순차적으로 금액을 납부합니다. TOP(임시거주허가)까지 30개월이 걸리고, CSC(완공허가)까지 36개월이 걸린다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 처음 2달 이내에 $275,000을 시행사와 세금으로 납부해야 합니다. 그리고 1년 이내에 또 $200,000을 납부합니다. 2년차 부터는 은행 대출로 납부하게 되어, 2년차에는 원리금 상환으로 연$3,600 정도, 3년차에는 연$16,300 정도가 들어 갑니다. 또 3년차에는 집을 임대 놓기 위하여, 전등, 커텐, 침대 등을 설치/구비해야 합니다. 이 때, 일반적으로 $3,000 ~ $20,000 정도 들어가지만,  여기서는$5,000 정도의 자금을 사용한다고 생각해 보겠습니다. 

3년차 이후부터는 콘도를 임대할 수 있으며, 월세로 월$3,000을 받는다고 가정해 보겠습니다. 그런데, 은행에 원리금 상환, 관리비, 부동산 보유세, 임대 소득세 등이 총 연 $43,000가 되기 때문에, 월세를 받아서 연 $36,000의 수입이 있더라도 , 매년 약$7,000 씩 추가로 나가야 합니다.

10년후, 그동안 연평균 3%의 집값 상승이 있었다면, 집값이 $1,340,000이 되어서 초기 투자금(약$500,000)과 그 동안의 각종 경비와 은행 미 상환 금을 갚고 나면, 약$290,000의 순수익이 생기게 됩니다.

   

 

참고로, 싱가포르에는 상속세와 양도세(다만 만 3년 이내에 파는 경우에는 매도인 등록세가 있습니다)가 없습니다. 그런데, 여기에서 가장 중요한 것은 자금의 흐름입니다. 에이전트와 기초상담 후 각 분야 전문가와 상담을 하시기 바랍니다. 아래 무료 상담란을 작성하여 신청하시면, 곧 회신 드리겠습니다.

[주의] 다음의 예들은 과거의 부동산 가격동향과 현재(2019년 7월)의 이자율 등을 기준으로 계산한 결과이므로, 미래의 부동산 가격이나 이자율 변동에 대해서는 투자자의 판단에 맡기며, 개인적인 투자성향과 결심이 중요하다고 할 수 있겠습니다.