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Buying and Selling

Property in Singapore

매매 기초 상식

싱가포르 부동산의 종류

싱가포르의 부동산은 주거용 (Residential), 상업용 (Commercial), 공업용 (Industrial)로 나뉘어 집니다. 그 중, 주거용 부동산은 크게 아파트형 공영주택인 HDB Flat(이하 ‘HDB’), 고급 아파트형 민영주택인 Condominium/Apartment(이하 ‘콘도’)와 택지를 갖는 주택인 Landed House(이하 ‘주택’)로 구별됩니다. 

  • HDB

HDB는 싱가포르 공공주택 개발국(Housing & Development Board)에서 싱가포르 국민 중 무주택자에게 가장 기본적인 주거 환경을 제공하기 위하여 저렴한 가격에 장기 임대 아파트 형태로 지어진 공영주택이기 때문에, 분양을 받거나, Resale 매매, 또 임대하는데 있어서 국가가 정한 여러가지 제한 규정을 따라야 합니다. 주로 외곽 지역에 대중 교통이 편리한 곳에 위치하고 있으며, 단지 내에 기본적인 음식점, 근린상가들이 있습니다. HDB단지에는 담장이나 경비원이 없고,그리고 Condo와 달리 수영장, Gym 등의 부대시설이 없습니다.

  • EC

EC(Executive Condominium)는 외관상 형태 또는 부대시설이 있다는 점 등에서는 콘도와 흡사하나 분양시에는 정부보조를 받는다는 점과 MOP가 있다는 점 등에서 HDB와 흡사하기 때문에 HDB 신규분양(Build-To-Order; BTO) 자격 조건과 같이 엄격한 자격심사를 합니다. BTO 자격 조건을 초과한 싱가포르 국민들의 요구가 많아짐에 따라서, 이 수요에 부응하기 위해 정부에서 중간형태의 제도를 도입하여 보급하고 있습니다. 최소거주기간(MOP)인 완공(TOP 기준)후 5년이 지나면 영주권자에게 매도 가능하고 완공후 10년이 지나면 완전 민영화(Privatisation)가 가능하며 이 때 외국인에게도 판매 가능하게 됩니다.

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  • Condo

콘도는 안전과 사생활 보호, 라이프스타일을 즐길 수 있도록 일반 건설회사에서 분양한 고급 아파트형 주택단지로, 콘도 주민과 그 손님이 아닌 사람들이 무단으로 접근하지 못하도록 담장으로 둘러 쌓여 있고 출입구에 경비원이 상주하고 있습니다. 단지 내에 수영장, Gym, Function Room (파티 등 이벤트를 열 수 있는 실내공간), BBQ장 등은 물론이고, 테니스 코트, 스쿼시 코트, 또는 볼링장, 실내 골프 연습장, 실외 퍼팅장 등이 있는 곳도 있습니다. Condo는 외국인도 자유롭게 사고 팔 수 있습니다.

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  • Landed House

Landed는 택지를 갖는 주택으로 Bungalow, Semi-Detached , Terrace House등이 있으며, 원칙적으로 싱가포르 시민권자에게만 소유가 허용됩니다. 단, 정부(LDAU)로부터 특별한 허가를 받은 경우에는 영주권자나 외국인도 Landed 주택을 사는 것이 가능합니다.

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Resale vs New Launch

주거용 Condo를 사는 방법에는, 이미 지어진 것을 집주인으로부터 사는 것 (Resale of Completed Condo)과 시행사(Developer)로부터 새로 짓는 콘도를  분양 받는 것 (New Launch / Building Under Construction; BUC)이 있습니다.

투자용 vs 실거주용

집을 구매하실 때, 가장 먼저 결정해야 할 일은 구매하고자 하는 부동산이 투자용인지 실거주용인지를 정하는 것입니다. 투자용 중에서도 임대소득과 집값 상승에 따른 시세차익 중 어떤 부분에 더 큰 의미를 두는지, 본인과 가족이 살아갈 실거주용인지에 따라 어떤 부동산을 사야할 지가 달라지기 때문입니다.

 

투자 목적의 경우에는 임대수입 뿐 아니라, 지속적인 세입자 수요가 수익률에도 큰 영향을 미치기 때문에, 위치, 교통, 주변 편의 시설 등이 타겟 세입자의 니즈를 충족하는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 싱가포르에서는 콘도의 세입자들은 외국인이 주를 이루기 때문에, 그 지역을 선호하는 외국인들의 국적, 문화, 가족 사이즈 등에 따른 니즈를 잘 파악한 후 집을 구매하실 것을 추천드립니다.

 

Tenure

싱가포르의 부동산 대지의 소유권은 크게 Freehold와 Leasehold로 구분됩니다. Freehold는 소유주가 그 땅을 영구히 소유하는, 즉, 대대손손 물려 줄 수 있는 땅입니다. 이에 반해, Leasehold는 99년, 999년 등이 있고, 현재 정부에서 새로 규제를 풀어 입찰에 내놓는 땅은 거의 대부분 99년형이며, 이는 99년 동안 땅을 국가로부터 빌려 사용한다는 의미로 볼 수 있습니다. 동일지역에서 99년형이 Freehold보다 매매가는 저렴하나 월세는 거의 차이가 없기 때문에 Leasehold 부동산이 Freehold 부동산보다 임대수익률이 상대적으로 높습니다. 

Property Cooling Measures

싱가포르 정부는 부동산 버블이 발생하지 않도록, 집 값이 급격히 오를 때 혹은 다른 나라에 비해 상대적으로 값이 많이 오를 때마다, 부동산 과열방지 정책(Cooling measures)을 펴왔습니다. 주택담보대출비율(LTV: Loan to Value ratio), 총부채상환비율(TDSR: Total Debt Service Ratio) 및 각종 등록세(Stamp Duty)를 통하여 규제를 하였습니다.

LTV는 주택 가격에 대한 대출 상한 비율을 대출자의 연령, 대출 기간, 보유 주택 수에 따라 상한선을 정해놓은 것이며, TDSR은 대출자의 모든 대출 (자동차, 크레디트 카드 대출 등)의 총 원리금 상환 금액이 소득의 일정 비율이 넘지 않도록 상한선을 정해 놓은 것입니다. 등록세의 종류로는 매수 등록세(Buyer’s Stamp Duty; BSD), 추가 매수 등록세(Additional Buyer’s Stamp Duty; ABSD), 매도 등록세(Seller’s Stamp Duty; SSD)가 있습니다. 주택을 구매하는 데 필요한 자금과 은행 융자 금액 및 조건과 세액에 대해서는 에이전트 또는 각 분야 전문가와 상담하시는 것을 적극 권장합니다.

Joint Tenancy와 Tenancy in Common

주택을 단독으로 소유할 수도 있지만, 두 명 또는 그 이상의 사람이 공동 명의로 등기를 할 수 있습니다. 공동 소유에는 Joint Tenancy와 Tenancy in Common이 있으며, 각 경우마다 세금 혜택, 은행 대출, 상속에 대한 조건과 규정이 달라지므로 부동산 구매 전에 충분히 생각해 두시는 것이 좋습니다.

Square Feet vs 평

싱가포르에서는 면적을 주로 평방피트(Square Feet; SQFT)로 나타내기 때문에 평수에 익숙한 한국사람들은 감이 잘 오지 않을 수 있습니다. 평방피트에 0.028을 곱해주면 평수를 구할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 예를 들어, 1,000 SQFT는 약28평에 해당합니다.