싱가포르 신규 분양 콘도 동향

지난 10월 월간 재판매(신규 분양 제외) 콘도 물량이 과거 2 년간 최고치에 달했다는 것을 말씀드린 바 있습니다. 그런데, 신규 분양 콘도는 어떤 상황일까요?


싱가포르 정부는 지난 9월 28일 신규 분양 개발업자들에게 OTP(Option To Purchase)를 무제한 재발행하지 못하도록 하는 조치를 내렸습니다.


참조 링크 : https://www.ura.gov.sg/Corporate/Guidelines/Circulars/COH20-03


그 동안 콘도 신규 분양 업체들은 1인 2주택의 중과세를 피하려는 고객들을 위하여, 고객이 가지고 있는 집이 팔릴 때까지 OTP를 다시 재발행함으로서 그 시간을 연장해오곤 했었습니다. 이제, 그런 관행에 쐐기를 박게 된 것입니다. 그 결과로 신규 분양이 약간 주춤해지고, 그 반사 영향을 받아 재판매 물량이 늘어난 것도 없지 않을 것입니다.


그러면, OTP(구매 옵션, Option To Purchase)가 무엇이고, 이번 조치로 어떤 영향들이 있을지 간단히 알아보겠습니다.


OTP는 주거용 부동산을 구매하기 위해 구매자와 판매자 간의 법적 계약입니다. 여기에는 다음과 같은 항목들이 들어갑니다.

1. 옵션 수수료

2. 옵션 기간 (통상 14일, 협상에 의해 12주까지 연장 가능)

3. 매각중인 부동산의 세부 사항; 주소, 구매 가격, 바닥 면적,

4. 구매자와 판매자 모두의 세부 사항

5. 부동산이 가구 여부와 재고 목록(Inventory List)

6. 구매자와 판매자의 의무


먼저 신규 분양이 아닌 재판매 콘도를 알아 보겠습니다. 일반적으로 구매자가 집을 본 후에, 협상을 하고, 이를 근거로 자신의 구매 조건을 예시한 Letter of Offer(구매의향서)와 함께 예약금 (통상 1%)를 지불합니다. 이에 매수자가 동의 하면OTP를 발행합니다. 매수자는 통상 14일 이내에OTP를 실행하며 총 5% (에약금을 1% 냈을 경우 4%추가)의 금액을 지불합니다. 이 OTP를 기준으로 매매가 된 것으로 간주되며, 부동산 등록세를OTP 싸인 후 14일이내에 국세청에 지불해야 합니다. OTP 이후에 변호사는 법적인 사항을 검토합니다. 일반적으로 OTP 이후에8~12주이내에 S&P (Sales & Purchase)를 맺고 잔금을 지불함으로써 계약이 완료됩니다.


신규 분양의 경우에는 구매자가 분양사무소의 분양조건을 따라야 하기 때문에Letter of Offer(구매의향서)가 없이 바로OTP로 들어갑니다. 5%를 내면 개발업자가OTP를 발행하고, 그리고 개발업자가S&P (Sales & Purchase)를 보내면, 3주이내에 S&P를 싸인해야 합니다. S&P 싸인 후에는 법적으로 구매자의 소유가 되며 14일 이내에 등록세를 내야 합니다. 그리고, 공사 진행 상황에 따라 정해진 대로 나머지 금액을 지불하면 됩니다.


재판매의 경우에는 구매자가 새로운 집에 이사 갈 일정을 조정할 수 있습니다만, 신규 분양의 경우 보통 2년 이상의 공사 기간이 걸리기 때문에, 구매자들의 대다수가 분양 계약을 하고 난 후에, 자신이 살고 있는 집을 매매하려고 합니다. 그러면, OTP 발행 이후 3주이내에 집을 판다는 것은 거의 불가능한 일입니다. 따라서, 개발업자들은 이런 경우에 OTP를 발행한 후에, S&P를 발행하지 않고, OTP를 재발행함으로써, 구매자가 현재 소유하고 있는 집을 팔 시간을 벌어 주는 것이 업계의 통상적인 관례였습니다.


그러나, 지난 9월 28일 이후로 이러한 OTP 재발행이 금지되어, 구매자가 자신의 집을 판 후에 신규 콘도 분양 계약을 해야만, 추가 등록세를 피할 수 있게 되었습니다. 추가 등록세는 싱가포르 시민권자의 경우, 2 주택이면 12%, 3주택 이상이면 15%를 내야 합니다.


따라서, 분양 계약을 하려던 사람들이 분양 계약을 하지 못하고 자신이 소유하던 집을 먼저 팔기 시작하게 되었습니다. 이에 신규 분양이 주춤하자 개발 업자들은 할인 가격을 제시하기 시작했습니다. 예를 들어, 시내 중심부에 있는 8 St Thomas 콘도의 경우에는 14%의 할인 가격을 제시하였습니다.


그런데, 이 기회가 외국인들에게는 아주 좋은 계기가 되었습니다. 외국인은 무주택자이든 몇 채를 소유하든 20%의 추가 등록세를 내야 했는데, 신규 분양 개발업자들이 할인 가격을 제시하게 되니 신규 분양 콘도를 사는 좋은 기회가 되었습니다.


부동산 투자에는 시기와 장소라는 두 가지 선택이 있는데, 일반적으로 시기가 더 중요한 역할을 하는 경우가 많습니다. 지금이 싱가포르에 신규 분양 콘도를 사는 좋은 시기라고 할 수 있겠습니다.



조회수 64회댓글 0개

최근 게시물

전체 보기